Februar 2014: Neue Bodenrichtwerte 2014 – die Grundstückspreise steigen weiter!

• Erschwinglichkeit bleibt dennoch weiter auf hohem Niveau
• Regional sehr große Unterschiede
• Ausblick weiterhin positiv

Die Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum bleibt weiterhin auf historisch hohem Niveau. Mit einem aktuellen Indexwert von 127,2 liegt die Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern trotz steigender Zinsen nur knapp unter dem Allzeithoch von Ende 2012, als der Index einen Wert von 134,6 erreicht hat. Das ist das Ergebnis der vom Immobilienverband IVD durchgeführten Erhebung des aktuellen Erschwinglichkeitsindexes für Wohneigentum. "Zuletzt sind die Zinsen für Immobilienkredite leicht von 2,65 Prozent auf 2,91 Prozent gestiegen", erklärt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg. "Im Zusammenspiel mit moderat steigenden Immobilienpreisen ist die Erschwinglichkeit somit leicht zurückgegangen." Der Index fasst die Faktoren Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen zu einer Kennzahl zusammen. Sie gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt eine gute, ein niedriger Wert eine schlechte Erschwinglichkeit an.

München der teuerste Markt, Dresden am erschwinglichsten

Wie die Hauspreise ist auch die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in den einzelnen Städten unterschiedlich. Die erschwinglichsten Eigenheime in den deutschen Großstädten gibt es in der sächsischen Landeshauptstadt Dresden. Hier beträgt der Wert 123,13 (Vorjahr 135,82). "Umgerechnet bedeutet dies, dass ein durchschnittlicher Haushalt in Dresden rund 20 Prozent seines Einkommens zur Finanzierung der eigenen vier Wände ausgeben muss", erklärt Wohltorf. An zweiter Stelle steht der Berliner Osten mit einem Wert von 123,09 (Vorjahr 129,31). Im Westteil der Hauptstadt beträgt der Wert 94,68 (Vorjahr 98,27). Leichter erschwinglich sind Eigenheime dagegen in Leipzig (120,77; Vorjahr 123,71) und Hannover (118,58; Vorjahr 134,48). Einen hohen Erschwinglichkeitswert erreicht außerdem Hamburg mit 113,65 Punkten (Vorjahr 120,74). "Der günstige Wert für Hamburg erklärt sich durch das gute Verhältnis des verfügbaren Einkommens zum Immobilienpreis", erklärt Schick. Den niedrigsten Wert und damit die
geringste Erschwinglichkeit hält nach wie vor München mit einer Punktzahl von 53,42 (Vorjahr 56,62). "Der Münchner Immobilienmarkt ist seit Jahren der teuerste in Deutschland", stellt Wohltorf fest. "Auch im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise noch einmal gestiegen, so dass auch die Erschwinglichkeit weiter abgenommen hat und ein durchschnittlicher Haushalt 47 Prozent seines Einkommens für die Immobilienfinanzierung ausgeben muss." In Frankfurt am Main (69,92; Vorjahr 73,19), Stuttgart (71,63; Vorjahr 73,76) und Düsseldorf (71,92; Vorjahr 75,27) sind Eigenheime ebenfalls weniger leicht erschwinglich.

In den Städten mit einer Bevölkerung zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern ist das durchschnittliche Erschwinglichkeitsniveau für Eigenheime höher als in Großstädten. "In den Mittelzentren sind die Preise für Wohneigentum tendenziell niedriger, so dass auch die Erschwinglichkeit etwas höher ist", sagt Wohltorf. Die erschwinglichsten Einfamilienhäuser gibt es in Braunschweig (148,57) vor Bielefeld (146,38). In diesen beiden Städten belastet die Finanzierung das Haushaltseinkommen nur zu 17 Prozent. Die unerschwinglichsten Städte sind Freiburg (75,65) und Mannheim (77,46).

Die erschwinglichsten Einfamilienhäuser gibt es in strukturschwachen Regionen, in denen die Hauspreise durch den demografischen Wandel seit Jahren sinken. So werden in Städten wie Wittenberg, Bremerhaven oder Pirmasens Indexwerte von deutlich über 200 erreicht.

Prognose für die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien

Für die kommenden Quartale erwartet der IVD eine leichte Abwärtsbewegung der Erschwinglichkeit. "Das Zinsniveau wird in den nächsten Monaten voraussichtlich auf einem niedrigen Niveau leicht ansteigen. Unter der Annahme "normaler" Marktbedingungen mit einem leicht steigenden Netto-Einkommen sowie Wohnungspreisniveau sollte sich die Belastung der Haushalte durch die Rückzahlung eines Immobilienkredites somit nur wenig verändern", prognostiziert Dirk Wohltorf. "Der Schritt in das Wohneigentum ist derzeit mit der hohen Erschwinglichkeit in zahlreichen deutschen Städten weiterhin empfehlenswert."

Grundlage des IVD-Erschwinglichkeitsindex

Für den Erschwinglichkeitsindex wurden die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert in Deutschland zugrunde gelegt. Neben den Immobilienpreisen wurden die jeweiligen Zinsen für Wohnungskredite für den Erschwinglichkeitsindex verwendet. Bei der monatlichen Belastung für das Annuitätendarlehen wurde von einem Zeitraum von 30 Jahren für die vollständige Tilgung des Immobilienkredites ausgegangen. Der Berechnung wird zugrunde gelegt, dass das Einfamilienhaus mit 25 Prozent Eigenkapital und 75 Prozent Fremdkapital finanziert wird. Mit Hilfe der Preisspiegeldaten des IVD, Zeitreihen zu Wohnungskreditzinsen sowie dem verfügbaren Nettohaushaltseinkommen (Daten von MB Research) wurde der IVD-Erschwinglichkeitsindex der letzten 14 Jahre berechnet. Die Preisspiegeldaten wurden nach der Anzahl der Einwohner in den berücksichtigten Städten gewichtet.